Na última semana, a decisão do Superior Tribunal de Justiça de que o Airbnb pode ser vetado por prédio residencial e que proprietários de apartamentos podem ser processados por alugar imóvel através de serviços como esse causou repercussão. Foi o primeiro caso do tipo a chegar ao STJ e a votação foi definida com placar de 3 votos contra 1. A decisão se refere a uma situação específica de Porto Alegre, em que a proprietária do imóvel teria transformado sua casa em hostel, realizando modificações no apartamento para alojar os hóspedes, descaracterizando a atividade de locação por temporada e, ao entender da maioria dos ministros, se enquadrando em atividade de hospedagem, semelhante a de um hotel, o que caracterizaria uso comercial de um imóvel residencial e desrespeitaria a convenção que proíbe atividades comerciais no prédio. Seria esse o começo do fim do aluguel por temporada via aplicativo?
Não creio que seja este o caso, mesmo porque os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira e que proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente (conforme nota emitida pelo próprio Airbnb). E mais: a decisão do STJ sobre a locação pelo app ainda não é definitiva e a medida não significa necessariamente que o entendimento será aplicado a outros casos semelhantes, principalmente se analisado o fato de que no voto vencedor do ministro Raul Araújo um imóvel residencial seria aquele não caracterizado pela eventualidade e transitoriedade – porque tal afirmação colide na Lei do Inquilinato. O ministro em questão afirmou que condomínios estritamente residenciais não se adéquam ao modelo de hospedagem e que é dever dos condôminos respeitar o uso de seus apartamentos para fins de moradia, mas o que dizer da tão tradicional locação por temporada?
Até onde o novo modelo de economia compartilhada é respaldado pelo exercício do direito à propriedade? Na mesma nota, o Airbnb lembrou que a plataforma só faz a aproximação entre locador e locatário e que as partes negociam entre elas as condições do contrato de locação bem como as regras a serem seguidas.
O ministro Luís Felipe Salomão, que foi voto vencido, sendo o único contrário à decisão, salientou que a locação via Airbnb reflete avanços da sociedade com a economia do compartilhamento e que é um incentivo à inovação e ao direito à livre concorrência. A quantidade de negócios envolvendo plataformas digitais cresce a cada dia e impacta de forma relevante a estruturação da nossa economia. Só o Airbnb girou ano passado quase R$ 8 bilhões — e garantiu boa parte da renda familiar de quem aluga imóvel pela plataforma.
Não restam dúvidas de que as locações via Airbnb são reflexos de uma economia moderna e que a necessidade de haver pronunciamento judicial sobre o tema demonstra uma inércia legislativa para regulamentar a atividade e tipificar a natureza dos serviços oferecidos pelas plataformas de intermediação (tal como aconteceu anos atrás com o Uber).
A decisão é um importante precedente, mas não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Nesse caso, o tribunal manteve a ordem de abstenção da atividade de hospedagem nos imóveis que os recorrentes no processo detêm, mesmo a defesa alegando que a locação é desenvolvida em outras unidades autônomas do condomínio. E no próximo, como será o parecer?
Um ponto a ser considerado, de fato, é a segurança do condomínio, uma vez que, ao locar um apartamento, o proprietário também está oferecendo ao hóspede o acesso às áreas comuns. Por isso, ao pensar em começar a lucrar com a locação temporária via plataforma digital é importante checar se você não estará ferindo as normas e regulamentações de seu condomínio – e como vai garantir isso. A solução mais eficiente parece ser a previsão ou proibição de hospedagem pela natureza do condomínio na sua convenção para não gerar inquietação aos moradores, por interferência do sossego e no eventual tumulto da vida condominial.
Vale destacar que, para quem é investidor no mercado imobiliário, já existe uma adaptação das construtoras para este tipo de empreendimento, voltado à locação por curtíssimas temporadas. Existem empreendimentos sendo comercializados, inclusive, diretamente preparados para a plataforma Airbnb. O que deve ser levado em consideração é se a incorporação e a convenção do empreendimento em compra estão habilitadas para essa locação por diária pelas diferentes plataformas que oferecem esse serviço.