Financiamento Imobiliário: 8 Custos que Precisam Ser Considerados Antes da Contratação em 2026

Comprar um imóvel por meio de financiamento imobiliário é uma decisão financeira que exige planejamento, pesquisa e atenção aos detalhes do contrato. Além do valor da entrada e das parcelas mensais, existem outros custos que podem aumentar o orçamento necessário para concluir a compra e manter o imóvel ao longo dos anos.

Antes de contratar o financiamento, é importante conhecer as tarifas, os impostos, os seguros e as despesas relacionadas à documentação. Esses valores variam conforme o imóvel, a instituição financeira, o município e as condições negociadas.

Em 2026, comparar propostas de crédito imobiliário e calcular o custo total da operação continua sendo uma etapa essencial para quem deseja comprar uma casa ou um apartamento sem comprometer excessivamente a renda familiar.

A seguir, conheça oito custos que merecem atenção antes de assinar o contrato de financiamento imobiliário.

1. Entrada do imóvel: o valor inicial da compra

A entrada é uma das principais despesas para quem pretende financiar um imóvel. Ela corresponde à parte do preço que o comprador paga com recursos próprios, enquanto o restante pode ser financiado pela instituição financeira, conforme as regras da operação.

O percentual exigido varia de acordo com o banco, o tipo de imóvel, o perfil do comprador e a modalidade de financiamento. Por isso, não existe um valor único de entrada aplicável a todas as compras.

Por exemplo, em um imóvel de R$ 400 mil, uma entrada hipotética de 20% corresponderia a R$ 80 mil. Nesse cenário, restariam R$ 320 mil para serem cobertos por outras fontes, incluindo o financiamento aprovado.

Entretanto, o comprador não deve utilizar todas as economias disponíveis apenas para completar a entrada. É importante reservar recursos para as despesas da documentação, eventuais reformas, mudança e emergências.

Antes de definir a entrada, avalie:

• O valor total do imóvel.
• O percentual que a instituição financeira aceita financiar.
• A quantia disponível sem comprometer a reserva financeira.
• A possibilidade de utilizar recursos do FGTS, quando permitido.
• Os demais custos necessários para concluir a compra.

Uma entrada maior pode reduzir o valor financiado e, consequentemente, os juros totais. No entanto, a decisão precisa considerar a liquidez financeira que permanecerá disponível depois da aquisição.

2. ITBI: imposto cobrado na transmissão do imóvel

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal normalmente relacionado à transferência onerosa de imóveis entre pessoas vivas, como acontece em muitas compras e vendas.

A alíquota, a base de cálculo e os procedimentos de recolhimento dependem da legislação do município onde o imóvel está localizado. Por isso, o comprador deve verificar as regras locais antes de fechar o negócio.

Em um exemplo hipotético, se o imóvel tiver uma base de cálculo de R$ 400 mil e a alíquota municipal aplicável for de 3%, o imposto seria de R$ 12 mil. Esse cálculo é apenas ilustrativo: a base utilizada pelo município e a alíquota efetiva precisam ser confirmadas para cada operação.

O ITBI pode representar uma despesa significativa, especialmente em imóveis de maior valor.

Antes da contratação, vale consultar a prefeitura para verificar:

• A alíquota vigente.
• A base de cálculo utilizada.
• O momento correto do recolhimento.
• A existência de eventuais benefícios previstos na legislação local.
• As regras aplicáveis ao tipo de financiamento contratado.

Incluir o ITBI no planejamento evita que o comprador precise recorrer a empréstimos ou utilizar recursos reservados para outras despesas.

3. Registro do imóvel e despesas de cartório

A formalização da compra envolve procedimentos de documentação que podem gerar custos adicionais. Entre eles estão os atos realizados pelo Cartório de Registro de Imóveis e, conforme a operação, eventuais serviços notariais.

No financiamento imobiliário, o contrato pode ser utilizado como título para registro, conforme as regras aplicáveis. A propriedade e a garantia do financiamento precisam ser formalizadas de acordo com os procedimentos legais.

Os valores cobrados variam conforme o estado, o tipo de ato, o valor envolvido e as características da operação.

Em algumas situações, podem existir descontos ou condições especiais previstos em lei, inclusive para determinadas aquisições residenciais financiadas. A aplicação depende do enquadramento específico do comprador e do imóvel.

Antes de assinar o contrato, verifique:

• O custo do registro da compra.
• As despesas relacionadas ao registro da garantia.
• A necessidade de outros atos cartorários.
• Os documentos exigidos.
• A possibilidade de descontos legalmente previstos.

Solicitar uma estimativa diretamente ao cartório competente ajuda a calcular o valor necessário para concluir a formalização da aquisição.

4. Avaliação do imóvel e tarifas da instituição financeira

Durante a análise do financiamento, a instituição financeira pode exigir uma avaliação do imóvel para verificar suas características, condições e valor de referência para a operação.

Esse procedimento faz parte da análise de garantia do crédito e pode envolver despesas cobradas do comprador, conforme as condições contratuais e as regras aplicáveis.

Além da avaliação, podem existir tarifas relacionadas a serviços específicos da operação. Por isso, é importante identificar quais valores serão cobrados, quem deverá pagá-los e em que momento.

O comprador deve solicitar uma discriminação dos custos antes de autorizar os serviços.

Algumas perguntas importantes incluem:

• Qual é o valor da avaliação do imóvel?
• A tarifa é cobrada mesmo se o financiamento não for aprovado?
• Quais serviços estão incluídos no valor?
• Existem outras cobranças relacionadas à análise do crédito?
• Todos os custos estão descritos na proposta ou no contrato?

Também é recomendável comparar o Custo Efetivo Total (CET) das propostas disponíveis. O CET reúne juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas previstas na operação, permitindo uma comparação mais abrangente do custo do crédito.

5. Seguros obrigatórios do financiamento imobiliário

Os financiamentos imobiliários habitacionais geralmente incluem seguros obrigatórios previstos na regulamentação aplicável, como a cobertura por Morte e Invalidez Permanente (MIP) e a cobertura de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

O seguro MIP está relacionado a eventos cobertos que afetam a capacidade de pagamento em situações previstas na apólice. Já o DFI protege o imóvel contra determinados danos físicos cobertos pelo contrato.

Os valores dos seguros podem variar conforme fatores como idade dos participantes, saldo devedor, características do imóvel e condições da apólice.

Como esses custos podem estar incorporados às prestações, o comprador precisa analisar não apenas a taxa de juros anunciada, mas o valor total das parcelas.

Antes de contratar, observe:

• O valor inicial dos seguros.
• Como os prêmios são calculados ao longo do financiamento.
• As coberturas e exclusões contratuais.
• As condições para acionamento do seguro.
• A composição do valor mensal apresentado pelo banco.

A comparação entre propostas deve considerar as condições completas dos seguros, sem presumir que todas as instituições oferecem valores ou coberturas idênticos.

6. Juros e custo total do crédito

Os juros representam uma parte importante do custo de um financiamento imobiliário. Eles remuneram a instituição financeira pelo crédito concedido e influenciam diretamente o valor total pago durante o contrato.

A taxa anunciada, porém, não é o único fator que determina o custo da operação. O prazo, o sistema de amortização, os seguros e as demais despesas também precisam ser considerados.

Dois financiamentos com valores semelhantes podem gerar custos totais diferentes quando apresentam taxas, prazos e condições contratuais distintas.

Por isso, o comprador deve analisar tanto o valor da prestação quanto o montante total estimado para quitar a dívida.

Entre os principais pontos de atenção estão:

• Taxa de juros nominal e efetiva.
• Prazo total do financiamento.
• Custo Efetivo Total (CET).
• Sistema de amortização utilizado.
• Regras para amortizações extraordinárias.
• Possibilidade de portabilidade para outra instituição.

Um prazo mais longo pode reduzir a prestação inicial, mas também pode aumentar o total de juros pagos ao longo do contrato. Já um prazo menor pode elevar o compromisso mensal, exigindo maior capacidade de pagamento.

A escolha deve equilibrar o custo total do crédito com a segurança do orçamento familiar.

7. Taxas variáveis, correção do saldo devedor e reajustes

Nem todo financiamento imobiliário mantém os mesmos valores ao longo de todo o contrato. Dependendo da modalidade escolhida, a prestação ou o saldo devedor pode sofrer alterações relacionadas aos critérios de atualização previstos contratualmente.

Algumas operações utilizam índices de correção, enquanto outras podem apresentar componentes vinculados a determinadas taxas de referência. O efeito dessas condições depende da estrutura específica do financiamento.

Por isso, é fundamental compreender como o saldo devedor será atualizado e quais fatores podem modificar o valor das prestações.

Antes da contratação, procure esclarecer:

• Se a taxa de juros é fixa ou possui componentes variáveis.
• Qual índice de atualização é utilizado, quando aplicável.
• Como ocorre a correção do saldo devedor.
• Se o valor das prestações pode aumentar.
• Quais são os efeitos de mudanças nas taxas de referência.

Também é importante solicitar simulações para diferentes cenários. Essa análise permite avaliar se o orçamento suportaria eventuais aumentos e ajuda a evitar compromissos incompatíveis com a renda.

8. Custos de mudança, manutenção e despesas do imóvel

O planejamento financeiro não deve terminar na assinatura do contrato ou na entrega das chaves. Depois da compra, o proprietário passa a ter despesas relacionadas à ocupação, à conservação e ao funcionamento do imóvel.

Esses gastos não fazem necessariamente parte do financiamento, mas precisam entrar na conta para avaliar se a aquisição é financeiramente sustentável.

Entre os principais custos estão:

• Mudança e transporte de móveis.
• Pequenas reformas e adaptações.
• Instalações elétricas e hidráulicas.
• Compra de móveis e eletrodomésticos.
• Condomínio, quando aplicável.
• IPTU e outras despesas municipais.
• Manutenção preventiva e reparos.

O valor dessas despesas depende das condições do imóvel e das necessidades do comprador. Um apartamento usado, por exemplo, pode exigir reparos antes da mudança, enquanto um imóvel novo também pode demandar instalações e adaptações.

Reservar uma quantia para esses gastos reduz a possibilidade de comprometer o pagamento das prestações ou recorrer ao crédito logo após a compra.

Como calcular o custo total de um financiamento imobiliário?

Para avaliar se o financiamento cabe no orçamento, é recomendável elaborar uma estimativa que reúna os custos anteriores à compra, as despesas recorrentes e os pagamentos previstos ao longo do contrato.

Uma planilha simples pode ajudar a organizar os valores.

Além desses itens, é importante considerar a renda familiar líquida e as demais obrigações financeiras existentes.

Uma prestação aparentemente acessível pode se tornar difícil de manter quando somada ao condomínio, ao IPTU, às contas domésticas, ao transporte e às despesas com dependentes.

Por isso, o ideal é calcular o orçamento completo antes de assumir a dívida.

Como evitar surpresas ao contratar o financiamento?

Uma das principais medidas de prevenção é comparar propostas de diferentes instituições financeiras. A análise não deve se limitar à taxa de juros: o comprador precisa verificar o CET, os seguros, as tarifas e as regras contratuais.

Também vale solicitar simulações com diferentes valores de entrada e prazos. Essa comparação pode mostrar como pequenas alterações nas condições do financiamento afetam o valor das parcelas e o custo total.

Outra medida importante é manter uma reserva financeira depois da compra. Utilizar todas as economias na entrada e na documentação pode deixar o comprador vulnerável a despesas inesperadas.

Antes de assinar, leia o contrato com atenção e esclareça dúvidas sobre juros, correção monetária, seguros, amortização e consequências do atraso no pagamento.

Se necessário, procure orientação profissional para compreender cláusulas complexas e verificar se as condições estão de acordo com sua capacidade financeira.

Conclusão

O financiamento imobiliário envolve muito mais do que o valor da entrada e das prestações mensais. ITBI, registro em cartório, avaliação do imóvel, seguros, juros, possíveis reajustes e despesas de manutenção também precisam fazer parte do planejamento.

Conhecer esses oito custos antes da contratação ajuda a estimar o investimento necessário, comparar propostas e reduzir o risco de dificuldades financeiras depois da compra.

Em 2026, a melhor decisão depende da análise das condições oferecidas pelas instituições financeiras, das regras aplicáveis ao imóvel e da capacidade de pagamento do comprador. Organizar os custos em uma planilha, manter uma reserva de emergência e avaliar o Custo Efetivo Total são medidas que contribuem para uma escolha mais consciente.

A compra de um imóvel pode representar uma conquista importante, mas o financiamento deve ser compatível com o orçamento de longo prazo. Planejar todas as despesas desde o início é uma forma de buscar mais segurança financeira durante todo o contrato.

Isenção de responsabilidade: Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e educacional. Não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou imobiliário individual. Tributos, tarifas, seguros e condições de financiamento podem variar conforme o município, a instituição financeira, o imóvel e as características da operação. Consulte os órgãos competentes e analise as condições contratuais antes de tomar uma decisão.